Di seguito riportiamo le più comuni clausole illegali inserite nei contratti di affitto in Spagna.
Secondo la “Ley de Arrendamiento Urbano” (LAU) l’inquilino non deve rispettarle, in quanto creano un forte disequilibrio tra diritti ed obblighi, danneggiando gli inquilini dell’abitazione.
La mancanza di conoscenza della lingua spagnola unita con la terminologia utilizzata molte volte fanno si che gli inquilini non si rendano conto che il contratto firmato contiene clausole abusive, quindi illegali.
Queste clausole di fatto sono nulle.
1. Non rispetto delle proroghe obbligatorie nella durata contrattuale
Secondo la LAU (Ley de Arrendamiento Urbano), il proprietario è obbligato a prorogare il contratto (annuale) per una durata complessiva almeno di cinque anni nel caso l’inquilino sia una persona fisica, di sette anni se persona giuridica.
Trascorso questo tempo, lo stesso proprietario deve comunicare (prima della scadenza) all’inquilino la cessazione del contratto, altrimenti è obbligato a prorogarlo di ulteriori tre anni.
2. Durata minima di un anno
La LAU stabilisce che la permanenza minima nell’immobile sia di 6 mesi. Se il contratto prevede una clausola di durata minima superiore (generalmente pari ad un anno intero), tale clausola si considera nulla.
3. Avvisare con 60 giorni di anticipo per rescindere il contratto
La LAU afferma che l’inquilino può rescindere il contratto trascorsi i sei mesi di permanenza minima di legge avvisando con 30 giorni di anticipo e non 60 (due mesi), come prevedono erroneamente alcuni contratti.
4. Rescissione anticipata del contratto
Nel contratto si può includere (ATTENZIONE: è una facoltà lasciata alla libera pattuizione tra le parti, non è un obbligo!) una clausola che preveda un’indennità nel caso in cui l’inquilino voglia lasciare la casa prima della scadenza contrattuale.
Questa quantità non può superare una mensilità di canone per ogni anno che resta fino alla scadenza naturale.
5. Obbligare a pagare il canone prima del giorno 7 del mese corrente
Secondo la normativa il canone di affitto va pagato nei primi 7 giorni del mese. Se viene previsto un termine differente (usualmente 5 giorni) tale clausola è nulla.
6. Pagare in anticipo più di una mensilità.
L’articolo 17 della LAU stabilisce il divieto de pagare in anticipo più di una mensilità.
ATTENZIONE!: nonostante tale previsione normativa è giusto precisare che gli stranieri che affittano per la prima volta in Costa del Sol un immobile, laddove non abbiano uno storico lavorativo in Spagna e/o altre garanzie da fornire al proprietario, per consuetudine pagano fino ad un anno di contratto in anticipo. Tale discriminante purtroppo fa la differenza tra ottenere una casa in affitto e non ottenerla, in totale spregio della normativa nazionale.
7. Attualizzare la mensilità in eccesso rispetto all’IPC.
Il canone di affitto va attualizzato con cadenza annuale in funzione dell’andamento dell’Indice dei Prezzi al Consumo nazionale (IPC), prendendo come riferimento l’indice relativo al mese anteriore alla data di scadenza contrattuale.
Ovviamente per procedere con l’aggiornamento del canone è necessario che vi sia la clausola espressa nel contratto, che non sempre viene posta per libera pattuizione tra le parti.
Laddove sia presente, la legge precisa che se vi sono indicati altri indici di riferimento differenti rispetto all’IPC (es. indice di garanzia di competitività IGC), comunque l’aggiornamento contrattuale del canone non potrà mai superare l’indicatore di legge, quindi l’IPC.
Ad esempio, le mensilità che si devono attualizzare in febbraio del 2022 prenderanno come riferimento l’IPC di gennaio. Se gli altri indici sono superiori, il limite sarà dato sempre dall’Indice dei Prezzi al Consumo.
Le clausole secondo cui il canone non si attualizza se l’IPC è negativo sono nulle.
8. Richiedere l’aggiornamento del canone con effetto retroattivo
L’aggiornamento del canone può essere comunicato nel momento in cui si compie l’anno di affitto. Se viene comunicato più tardi, non si può richiedere che abbia effetto retroattivo sui mesi già trascorsi.
9. Innalzare il canone per ristrutturazioni o migliorie.
E’ consentito al proprietario alzare l’importo del canone di affitto per ristrutturazioni e migliorie solamente a partire dal quinto anno di vigenza contrattuale, non prima.
10. Obbligare l’inquilino a provvedere a tutte le riparazioni.
In base all’art. 21 della LAU il proprietario non è responsabile delle piccole riparazioni derivanti dall’usura di installazioni, componenti e accessori utilizzati quotidianamente nell’abitazione, che restano a carico dell’inquilino.
Allo stesso tempo nemmeno il proprietario deve farsi carico di rotture o deterioramenti causati da colpa o negligenza dell’inquilino.
Tuttavia si, è obbligato il proprietario a farsi carico di tutte le riparazioni necessarie per ripristinare la casa ed i suoi componenti nella corretta e normale funzionalità, laddove tali riparazioni siano necessarie in quanto rappresentano il risultato di anni di usura.
11. Il proprietario può entrare in casa quando vuole
Come dispone l’articolo 18.2 della Costituzione spagnola: “Il domicilio è inviolabile. Nessun accesso potrà avvenire senza il consenso del titolare o decisione giudiziaria, eccetto il caso di flagranza di reato. ”.
Laddove il contratto preveda una clausola che permette al proprietario di entrare periodicamente nella casa affittata per constatare lo stato della stessa o nel caso in cui vi sia un protratto non pagamento del canone mensile, questa è totalmente illegale.
Il propietario solamente potrà entrare se dispone di autorizzazione espressa dell’inquilino o per il tramite di provvedimento giudiziario.
12. Cosa succede con gli animali domestici?
ATTENZIONE: accertarsi sempre in anticipo che il proprietario ammetta la presenza di animali domestici nell’abitazione, poiché la LAU stabilisce che le clausole che proibiscono accogliere animali domestici nella casa sono legali, pertanto il proprietario può richiedere all’inquilino di abbandonare la proprietà in caso quest’ultimo accolga un animale domestico successivamente alla firma del contratto.
