Cosa sta succedendo in Spagna con le locazioni residenziali?
E’ ora di fare chiarezza su questo folle mercato degli affitti in Spagna.
A distanza di sei mesi dall’entrata in vigore della nuova normativa che doveva migliorare la situazione per chi cerca una casa ad uso residenziale, la situazione è decisamente peggiorata.
Due sono i fattori chiave di questa situazione: la mancanza cronica di offerta di case in questo paese (ed in particolare di “viviendas sociales”, quindi case popolari) e una normativa che penalizza oltremodo i proprietari di case.
Considerato che lo stato non interviene sul primo punto per aumentare l’offerta, tutto si gioca sul secondo aspetto chiave, ossia sulla legislazione.
Ebbene senza entrare in dettagli tecnici, l’ultimo giro di vite normativo ha inasprito, è vero, le condizioni per i proprietari di casa che si trovano ad affrontare un inquilino moroso, rendendo ancor più complicato di prima ottenere lo sfratto dello stesso.
A fronte di questa situazione la scelta del proprietario è stata quella di intraprendere due strade diverse:
1) optare per la vendita dell’immobile, quindi riducendo ulteriormente l’offerta nel mercato delle locazioni
2) eludere la normativa delle locazioni residenziali
Questa seconda scelta ha completamente distorto un mercato che già di per se era complicato, ora è veramente una giungla.
Come viene applicata in concreto questa elusione?
Con il “contrato por temporada”, quel famoso contratto che le agenzie e i proprietari mascherano come contratto ad uso residenziale, raccontandoci che è di “larga temporada” ma che in realtà parrebbe non sottostare alla nuova normativa così penalizzante per i prorietari di case.
In parole semplici, si crea una finzione giuridica per non rispettare la normativa penalizzante, obbligando l’inquilino ad abbandonare la casa trascorsa la temporada di permanenza, che può andare da 2 a 11 mesi.
Ma qui sta il vero azzardo per agenzie e proprietari compiacenti: pensare di eludere la normativa delle locazioni residenziali soltanto riducendo la durata contrattuale al di sotto dei 12 mesi di durata minima prevista dalla legge.
Far sottoscrivere all’inquilino un contrato por temporada (quindi inferiore ai 12 mesi) senza vincolarlo ad una causa concreta e certa di temporalità, determina la nullità della causa contrattuale, riconducendolo ad un uso residenziale di “larga temporada”!
In entrambi i contratti è prevista la residenza di persone o famiglie in cambio di un canone di affitto, quello che li differenzia è che nel “contrato por temporada” la residenza temporanea dell’inquilino nella casa deve rispettare una condizione certa e veritiera riflessa nel contratto stesso che giustifichi la temporaneità, quindi la sua durata inferiore ai 12 mesi, per motivi di tipo lavorativo (pensiamo ai lavoratori distaccati o agli insegnanti in trasferta), di studio, di turismo, di salute, di separazione coniugale, di ristrutturazione dell’abitazione principale ecc…
Sempre deve esserci una causa ben espressa e dimostrabile che giustifichi la temporalità di questo “contrato por temporada”, tanto che normalmente viene indicato espressamente che l’inquilino mantiene la sua residenza abituale in altro luogo rispetto al domicilio della locazione, e per questo motivo gli scaltri agenti immobiliari preferiscono appioppare questa tipologia di contratto a stranieri che addirittura nemmeno abbiano il NIE in Spagna, quindi appena arrivati nel paese.
Tutto ciò è palesemente illegale, e l’errore che commettono le agenzie e i proprietari è quello di giustificare la temporaneità del contratto solo basandosi sulla sua durata, ritenendo che per il solo fatto di non durare almeno 12 mesi, lo renda un “contrato por temporada” e non un contratto di locazione ad uso residenziale.
L’elemento discriminante non è la durata, ma la destinazione d’uso!
Affittare un immobile “por temporada” quando l’obiettivo dell’inquilino è quello di renderlo la sua dimora abituale in Spagna genera conseguenze molto gravi per il proprietario, giacché se l’inquilino dimostra di non avere altra dimora dove risiedere abitualmente tale locazione, apparentemente denominata “por temporada” e sottoscritta per una durata inferiore all’anno, si converte automaticamente in locazione ad uso abitativo abituale, potendo così l’inquilino prorogarne la durata fino a 5 anni, ai sensi di legge. E in aggiunta, in molti casi, senza che il proprietario possa attualizzare il canone mensile in quanto i contratti fatti passare come temporanei (por temporada) non prevedono normalmente l’attualizzazione del canone di affitto. Oltre il danno la beffa, verrebbe da dire.
Ma non ci venissero a raccontare che questa è una novità!!
Abbiamo denunciato fin dal 2016 questa pratica illegale delle agenzie locali, di far sottoscrivere contratti di affitto di 11 mesi, perché già all’epoca i proprietari volevano svicolare la “Ley de Arrendamiento Urbano”, quindi la normativa base degli affitti residenziali. E già allora c’erano un mare di sentenze giuridiche favorevoli all’inquilino che riconducevano tali contratti a quelli residenziali.
E’ il momento di prendere posizione.
Da che parte stiamo noi? Proprietari o inquilini?
Dalla parte di chi deve soggiacere a tali beceri trucchetti e ricatti contrattuali, quindi dalla parte degli inquilini, anche se la colpa di questo situazione in parte è anche la loro.
Per due ragioni: accettare di pagare cifre assurde di affitti mensili, contando sul fatto di avere un potere d’acquisto più alto dei locali, rovinando così di fatto il mercato, e per rispettare pedissequamente contratti illegali senza far nulla, senza cioè intraprendere cause che potrebbero ricondurli a contratti di “larga temporada” e quindi residenziali a tutti gli effetti, cosa che finalmente potrebbe rieducare agenti immobiliari furbetti e pretenziosi proprietari di case, che fino a 10 anni fa sgomitavano pur di trovare un inquilino disposto a pagare una pigione mensile, ora invece pensano di avere tra le mani una reggia d’oro e dettano condizioni assurde e in molti casi anche discriminatorie, per nostra esperienza diretta.
E questo sarebbe il mercato libero?
VERGOGNA!
