Vuoi vendere la tua abitazione in Spagna, ma come si dichiara la vendita della casa in Spagna?

La domanda da porsi non è banale, perché già sapere se l’operazione di vendita è soggetta a imposte è fondamentale.

Qualora lo fosse, valutare correttamente l’esborso finanziario delle imposte da pagare è ancora più importante.

Una cosa è certa: la cessione di immobile in Spagna va dichiarata al fisco, anche se non vi sono imposte da pagare.

Dichiarare fiscalmente un’operazione di vendita infatti non significa necessariamente dover pagare imposte.

Vi sono tre casi in cui non vi è l’obbligo di pagare tributi allo stato:

a) quando dalla vendita si realizza una perdita patrimoniale,

b) quando, in caso di plusvalenza patrimoniale realizzata su abitazione principale, questa venga direttamente investita nell’acquisto di altra abitazione principale

c) quando il venditore supera i 65 anni di età.

Per capire se dalla vendita della casa in Spagna si realizza materia fiscalmente imponibile, quindi soggetta a tassazione, occorre  calcolare l’incremento patrimoniale generato.

Il calcolo è semplice e deriva dalla DIFFERENZA (se positiva) tra

PREZZO DI VENDITA (al netto degli oneri accessori alla vendita come costi notarili, commissioni di agenzia o imposte, qualore ve ne fossero)

e

COSTO STORICO DI ACQUISTO (inclusi gli oneri accessori all’acquisto come costi per il mutuo, per imposte sull’acquisto, per commissioni e per le ristrutturazioni fatte che hanno incrementato il valore dell’immobile)

Nel caso la differenza tra questi due importi fosse negativa, vuol dire che l’operazione di vendita ha generato una perdita patrimoniale e quindi nulla è dovuto.

Nel modello fiscale da presentare in “Hacienda” vi sono molte caselle da compilare, che vanno dalla numero 1817 alla numero 1830.

E’ fondamentale compilarle tutte affinché il programma fiscale calcoli correttamente le imposte, in caso vi sia un incremento patrimoniale (quindi un guadagno generato dalla vendita)

Se la differenza di cui sopra è positiva, si applica l’imposta sul capital gain (guadagno di capitale) che in Spagna prevede differenti aliquote che operano in forma progressiva nel seguente modo:

• Fino a 6.000 € de guadagno: 19 %
• Tra 6.000 € e 50.000 €: 21 %
• Tra 50.000 € e 200.000 €: 23 %
• Tra 200.000 € e 300.000 €: 27 %
• Più di 300.000 €: 28 %

ATTENZIONE: l’applicazione progressiva dell’imposta significa che se la differenza positiva fosse per esempio di 30.000 €, si applicherà il 19 % ai primi 6.000 € e il 21 % ai 24.000 € restanti. E così a seguire il calcolo qualora l’importo fosse più elevato.

Consigliamo sempre di affidarsi ad un consulente fiscale esperto in materia immobiliare che operi nella regione autonoma ove si trova l’immobile da vendere, affinché  fornisca preventivamente le giuste informazioni per non avere spiacevoli sorprese.

In particolare sarà opportuno che spieghi cos’è la “plusvalía municipal“, quell’imposta (non statale ma comunale) che gli spagnoli conoscono bene ma che noi italiani abbiamo ormai (e fortunatamente) dimenticato, che in Italia si chiamava “INVIM”. Fare attenzione alla sua incidenza sull’operazione, che potrebbe non essere per nulla irrilevante e che bisogna preventivamente far calcolare anche per orientarsi sul giusto prezzo di vendita della casa.

E’ chiaro ora come si dichiara la vendita della casa in Spagna?