Comprare casa in Costa del Sol è spesso il punto di partenza di un cambio vita e quindi va affrontato con la giusta attenzione per non commettere errori, ma come vendere casa in Spagna correttamente preparando i documenti adeguati è altrettanto importante.

Se vendere casa rapidamente e senza perdere denaro rappresenta l’obiettivo per qualsiasi proprietario in generale, in Costa del Sol i parametri nella vendita immobiliare sono un po’ diversi rispetto al mercato immobiliare globale che caratterizza il paese iberico.

La provincia di Malaga infatti, insieme a Madrid e Barcellona, sono le zone dove sono cresciuti in maniera più importante i prezzi anche in epoca pandemica.

Attualmente i prezzi si mantengono elevati e non pare vi sia tendenza al ribasso, nonostante si siano stabilizzati.

Ciò comporta per i venditori la possibilità di ottenere una vendita in tempi ragionevolmente rapidi in media, con un realizzo nella gran parte dei casi di un plusvalore immobiliare.

Come vendere casa in Spagna rapidamente?

Un immobile in vendita può restare sul mercato giorni, settimane o mesi interi prima di essere venduto. Il fattore determinante come sempre è il prezzo, perché un immobile vale tanto in quanto vi siano persone disposte ad acquistarlo.

L’errore da non commettere è quello di posizionare un immobile sul mercato al prezzo che orientativamente vediamo per immobili simili e ubicati pressoché nella stessa zona, che appaiono negli annunci dei grandi portali immobiliari come attualmente in vendita.

La logica spesso applicata è: “se lo propongono loro a quel prezzo, allora anche casa mia vale tanto e non accetto di meno”

Errore grossolano: per capire se il prezzo scelto per la propria casa va confrontato con immobili simili e già venduti nella stessa zona e quindi non più presenti sul mercato, perché quelli ancora presenti negli annunci evidentemente non sono ancora stati venduti quindi può esserci un problema di prezzo troppo alto.

Per capire quale potrebbe essere il prezzo giusto per vendere rapidamente casa si deve realizzare una stima del valore approssimativo, magari calcolando una media tra la valutazione fiscale/catastale che ormai ogni paese europeo fornisce gratuitamente con software specifici per ragioni di gettito erariale, il prezzo per immobili simili presenti sul mercato nella stessa zona desunti appunto dai grandi portali immobiliari, e il risultato di una perizia commerciale specifica effettuata a pagamento.

Il prezzo però non è l’unico fattore che influisce sulla vendita rapida di una casa.

La casa va adeguatamente preparata per la messa sul mercato e l’effettuazione di visite.

La prima impressione visiva è quella che conta, ce lo insegna l’home staging. In cosa consiste questa pratica? Nel compiere tre operazioni fondamentali propedeutiche alla vendita:

1. spersonalizzare la propria casa: ritirare oggetti personali come fotografie, ricordi di viaggio, effetti personali ecc… Vengono normalmente sostituiti con elementi decorativi semplici o piante
2. Dare ampiezza visiva ai locali: ritirare mobili e arredi che appesantiscono la vista e complicano i movimenti soprattutto in caso di visite di famiglie con bambini, dipingere le pareti di colori neutri e chiari e potenziare l’illuminazione, specialmente quella naturale
3. Riparare imperfezioni visibili e pulire in profondità.

Con questi accorgimenti non solo si può accelerare una vendita, ma si può rivalorizzare l’immobile.

Una volta che la casa è pronta, bisogna preparare anche tutta la sua documentazione. Tenere a disposizione i documenti basilari della vendita può agilizzare il processo di acquisto da parte di terzi.

I documenti principali sono i seguenti:

• visura immobiliare
• Certificato energetico
• Certificato di abitabilità
• Atto di acquisto
• Norme condominiali
• Certificato attestante che non vi sono spese condominiali non pagate
• Ultima ricevuta di pagamento IBI (imposta comunale sull’immobile)
• Ultime fatture delle utenze domestiche

Normalmente vi sono poi approfondimenti più specifici e dettagliati da fare sull’immobile, che consigliamo sempre di effettuare affindandosi a professionisti del settore, però già esibendo questi documenti al potenziale compratore la cosa fluisce con più agilità.

A questo punto la casa è pronta per essere pubblicata in vendita.

Darle adeguata visibilità è fondamentale. Tutti i dettagli sono importanti, ma ci sono aspetti chiave da considerare.

1. Scegliere con cura in quali portali pubblicizzare la casa, non tutti hanno lo stesso bacino d’utenza ne si dirigono ad un pubblico adeguato
2. Curare i dettagli dell’annuncio, dalla qualità delle fotografie alla descrizione della casa
3. Includere planimetrie e visite virtuali
4. Facilitare le visite presenziali e mettere in risalto i punti di forza
5. Accertarsi che l’annuncio posto su diversi portali sia sempre lo stesso, differenze nella descrizione e ancor più nel prezzo per banali disattenzioni può generare sfiducia e rivelarsi controproducente

ATTENZIONE!  Esiste una brutta consuetudine qui in Spagna di affidare l’incarico di vendita (qualora si opti per non agire in autonomia nella vendita) a molte agenzie diverse, pensando di vendere più rapidamente. Il problema sta nel fatto che ogni agenzia ha una sua politica e un suo modo di attuare, anche di scegliere e proporre il prezzo. Il risultato è spesso negativo, si “brucia” l’annuncio perché accade esattamente ciò che viene descritto nel precedente punto n. 5. Da evitare.

L’ultimo step da affrontare è quello della negoziazione del prezzo. Negoziare non significa dover ribassare in maniera consistente il prezzo senza alcuna logica che supporti questa rinuncia finanziaria.

Al contrario: è opportuno preparare preventivamente della documentazione che possa giustificare il prezzo indicato nell’annuncio, così si manda un messaggio chiaro al potenziale compratore, ovvero che si è disposti a scendere di prezzo soltanto davanti a ragionevoli e comprovate obiezioni. E comunque mai al di sotto di una linea rossa, normalmente chiamata prezzo di riserva, quindi il prezzo minimo sotto il quale non vi sono più margini di negoziazione al ribasso.

Determinare consapevolmente questo valore e saperlo difendere adeguatamente permette di rafforzare la propria posizione al momento della negoziazione.