I 3 documenti vincolanti: Reserva, Contrato de Arras e Escritura
Per acquistare casa in Spagna ci sono tre passaggi fondamentali da effettuare:
- “RESERVA”: serve a bloccare l’immobile e toglierlo dal mercato, versando un importo di qualche migliaio di euro, dipendendo anche dal prezzo dell’immobile che si vuole acquistare.
- “CONTRATO DE ARRAS”: corrisponde al compromesso immobiliare che si firma in Italia. Normalmente viene versato il 10% del prezzo di acquisto.
- ESCRITURA: corrisponde al rogito notarile, si firma dal notaio e viene versato il saldo restante del prezzo pattuito.
ATTENZIONE: In Spagna il ruolo del notaio non è propriamente lo stesso di quello in Italia: il notaio garantisce l’atto pubblico e la trascrizione, ma non necessariamente effettua le verifiche urbanistiche, catastali o legali approfondite sulla proprietà prima della firma. Piuttosto frequenti ad esempio sono le problematiche legate ad eredità non adeguatamente risolte dagli eredi, che si trascinano poi fino alla scrittura notarile. Ancor più gravi possono risultare invece abusi edilizi o licenze non presenti o irregolari che possono pregiudicare un acquisto. Consigliamo vivamente di affidarsi a professionisti esterni che possano effettuare le dovute verifiche preventive, NON relazionati con l’agenzia immobiliare che gestisce la compravendita e che possano controllare ANCHE i tre contratti di cui sopra, per evitare clausole capestro.
I controlli preventivi indispensabili: dalla Nota Simple alla situazione urbanistica
I documenti (principali ma non esaustivi) da esaminare sempre e con attenzione sono i seguenti:
- NOTA SIMPLE: riporta i dati dell’immobile e della proprietà, con anche i carichi pendenti sull’immobile. E’ un documento meramente informativo rilasciato dal Regsitro de la Propiedad e si può scaricare in autonomia in qualsiasi momento da internet, ad un prezzo esiguo (circa 20 euro).
ATTENZIONE: le agenzie forniscono sempre e solo la Nota Simple al compratore, ma per verificare se vi siano reali pendenze e debiti NON fidarsi della sola nota simple e insistere che forniscano il Certificado Registral de Dominio y Cargas: il vero documento ufficiale rilasciato direttamente dal Registro de la Propiedad con la firma digitale del Registrador, con pieno valore giuridico e probatorio davanti a tribunali, banche e pubblica amministrazione. Fa fede legalmente al 100% su chi sia il proprietario in quel preciso istante e su quali gravami pesino sull’immobile. In buona sostanza rappresenta la Nota Simple ma certificata.
- CERTIFICADO CATASTRAL: corrisponde alla visura catastale italiana ed è un documento amministrativo di natura tributaria rilasciato dal Catastro, con dati fisici dell’immobile, ubicazione esatta, planimetria, misure e valori catastali. Serve al fisco per determinare il pagamento dell’ IBI e della Plusvalía Municipal e determinare l’esatta superficie fisica e distribuzione dell’immobile.
ATTENZIONE: spesso ci sono differenze tra le informazioni presenti nel Registro de la Propiedad e quelle del Catastro, è una consuetudine in Spagna, pertanto in caso di differenze rilevanti si consiglia vivamente di investigare se vi siano abusi edilizi o errate misurazioni, prima di firmare anche solo la reserva.
- CERTIFICADO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: è il documento che attesta l’esistenza eventuali di debiti del venditore nei confronti del condominio, va fornito obbligatoriamente al notaio per procedere con la firma, a meno che vi rinunci espressamente il compratore.
ATTENZIONE: da non confondere questo documento con il Certificado de Derramas, documento che si consiglia di richiedere sempre alla Comunidad per informarsi se esistono spese straordinarie già approvate, in corso di pagamento da parte del proprietario o da pagarsi in futuro, per non avere sorprese su costi non preventivati in fase di valutazione d’acquisto. Per la legge spagnola tali spese sono a carico del proprietario effettivo che risulti al momento della loro esigibilità.
- CERTIFICADO DE ESTAR AL CORRIENTE DEL IBI: fondamentale da richiedere al comune di appartenenza dell’immobile, anche questo debito come il precedente verso il condominio, non risulta dalla nota simple. Consiste nel verificare che i pagamenti per l’IBI (che sarebbe l’IMU italiana) siano stati fatti regolarmente, in quanto il comune può rivalersi sull’immobile per gli ultimi 4 anni di IBI non pagati.
- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION (LPO): corrisponde al certificato di abitabilità ed è OBBLIGATORIO per richiedere la licenza turistica per poter affittare ad uso turistico l’immobile stesso.
ATTENZIONE: per immobili molto vecchi (anni 80/90) non esiste tale documento perché all’epoca non richiesto, verificare con il comune quale documento sostitutivo possa essere rilasciato, per gli stessi scopi.
- CERTIFICADO DE INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE INFRACCION URBANISTICA: documento rilasciato dall’ufficio urbanistica del Comune che certifica che sull’immobile non ci sono procedimenti sanzionatori o ordini di demolizione pendenti.
- CERTIFICADO DE AFECTACION URBANISTICA/ PLANES DE ORDENACION (PGOU): serve a verificare che la casa o il terreno non rientrino in zone soggette a vincoli ambientali, idrogeologici, di tutela delle coste o in aree destinate a futuri espropri per opere pubbliche (es. ampliamento stradale, parchi, ecc.).
- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA (CEE): è obbligatorio per legge sia per la vendita che per la successiva locazione dell’immobile. Deve essere consegnato dal venditore al momento del rogito.
ATTENZIONE: nell’acquisto di case di campagna (“fincas rurales”) o immobili che procedono da attivi ereditari non cadere nella trappola del “pro indiviso”. Farsi assistere sempre da un professionista competente, che possa recarsi agli uffici comunali ed approfondire con il funzionario di riferimento la propriatà che si vuole acquistare sia realmente indipendente o in comproprietà. NON fidarsi unicamente della documentazione fornita dall’agenzia immobiliare.
- CERTIFICADO DE ESTAR AL CORRIENTE CON HACIENDA: va richiesto al venditore per accertarsi che alla data del rogito non abbia pendenze con l’agenzia delle entrate tali da rischiare una procedura di riscossione coattiva che possa riguardare anche la casa.
ATTENZIONE: di questo documento nessuna agenzia farà menzione, perché o non lo conoscono o non vogliono pressare il loro cliente venditore affinché lo scarichi, poiché riguarda i suoi dati personali e fiscali riservati. Tuttavia riteniamo sia importante effettuare questa ultima verifica poiché se veramente esiste un pignoramento in corso, tra l’emissione del provvedimento amministrativo e la sua effettiva iscrizione preventiva nel Registro de la Propiedad può passare del tempo, per cui la Nota Simple potrebbe risultare ancora pulita. Ma l’agenzia delle entrate (Hacienda) potrebbe successivamente annotare il pignoramento o far valere la responsabilità sussidiaria sull’immobile, creando un grave problema legale per il nuovo acquirente.
I costi reali dell’acquisto: quante tasse bisogna calcolare oltre al prezzo della casa
Consigliamo sempre di considerare un costo aggiuntivo rispetto al prezzo di acquisto che va dal 10% al 12% circa del prezzo stesso, costituito da ITP (corrispondente all’imposta di registro italiana sui beni usati) al 7% in Andalusia, in altre regioni autonome può essere differente, o in alternativa Iva al 10% se l’immobile è nuovo. Poi si aggiungono i costi del notaio, di isrizione al Registro de la Propiedad e della gestoría (ufficio amministrativo) che si occupa di effettuare gli adempimenti del caso.
ATTENZIONE: il notaio in Spagna non richiede il pagamento della sua parcella al momento. La procedura generalmente è la seguente: nei giorni successivi alla firma il compratore riceve la richiesta da parte del notaio di una “provisión de fondos”, quindi una mail contenente l’importo che il compratore deve versare al notaio per coprire tutte le spese sopra citate. E’ un importo stimato per eccesso. Il notaio provvede a fare i versamenti dovuti ai vari enti ed a trattenersi il suo onorario. Quando il Registro de la Propiedad ha iscritto il rogito, in quel momento si conoscono gli importi definitivi a seguito di apposita liquidazione del registro e quindi il compratore avrà diritto ad un piccolo rimborso, oppure in casi eccezionali sarà lui a dover affettuare un piccolo pagamento aggiuntivo.
I requisiti preliminari indispensabili per l’acquirente straniero
Gli stranieri possono acquistare in Spagna solo se dispongono del NIE, número de identificación de extranjeros.
Inoltre devono disporre di un conto corrente bancario in Spagna, indispensabile per emettere l’assegno circolare bancario (cheque conformado) richiesto il giorno del rogito.
ATTENZIONE: esiste in Spagna una procedura di pagamento che si chiama OMF (Orden de Movimiento de Fondos) ancora più sicura dell’assegno. È un accredito immediato e irrevocabile: i fondi passano dal conto dell’acquirente al conto del venditore in tempo reale. La banca spagnola del compratore al momento della firma comunicherà al notaio un codice o manderà una ricevuta che identifica l’operazione di pagamento istantaneo effettuata. Trattandosi di un bonifico urgente ad alto valore normalmente costa più della normale emissione di un assegno circolare, però si può negoziare il prezzo con la propria banca.
Acquistare con mutuo spagnolo da non residenti è fattibile
Certamente si può fare, rispettando i requisiti richiesta dalla banca, simili a quelli italiani. E’ necessario accreditare di essere buoni pagatori, pertanto la prima certificazione richiesta è quella emessa dalla Crif italiana. Poi servono tutti i documenti personali e fiscali che richiederebbe una banca italiama, quindi buste paga, dichiarazioni annuali dei redditi, dichiarazioni trimestrali, certificato e cedolino della pension ecc…
In merito all’immobile il primo documento che la banca richiede è certamente la Nota Simple, per avere le informazioni necessarie al fine di aprire la pratica di concessione del prestito ipotecario. Un non residente in Spagna non avrà diritto a ricevere una percentuale di mutuo ipotecario più alta generalmente del 70/80%, spesso e volentieri la percentuale è anche più bassa, quindi è pressoché sempre richiesto un capitale proprio di partenza per affontare l’acquisto.
Inoltre viene sempre e comunque fatta la classica verifica del rapporto rata/reddito, che deve risultare inferiore al 33%.
ATTENZIONE: essendo noi agenti esterni di banca Sabadell conosciamo le procedure ed abbiamo canali preferenziali per la concessione di finanziamenti e mutui ipotecari. Si suppone che ogni banca richieda la traduzione in spagnolo della documentazione italiana fornita, in qualità di Dottore Commercialista in Italia siamo in grado di evitare costi di traduzione in quanto traduciamo direttamente le informazioni reddituali direttamente al funzionario di banca. Suggeriamo inoltre, per ridurre i tempi di delibera bancaria (Visto Bueno) da parte del dipartimento incaricato, di fornire all’istituo bancario la nota simple di una casa già visitata e con le caratteristiche cercate, anche se non interessa il suo acquisto in concreto, solamente per accelerare i tempi della delibera e quindi godere di un vantaggio competitivo sul mercato nel momento in cui si individui la soluzione da acquistare.
L’acquisto di una casa in Spagna rappresenta un investimento straordinario, ma muoversi in un mercato immobiliare straniero senza tutele significa esporsi a rischi finanziari e legali importanti.
Dalla verifica della Nota Simple alla gestione dei contratti di Arras, fino ai rapporti con agenzie locali, avvocati, banche e notai, ogni passaggio richiede una presenza vigile sul campo. Noi di Italiani Costa del Sol operiamo come tuoi consulenti esclusivi di parte, quindi ci relazioniamo con agenzie e professionisti locali come loro pari, con l’esperienza decennale e la competenza adeguata che ci permettono di evitare trappole ed insidie nascoste o occultate con malizia dagli interlocutori spagnoli.
Ti affianchiamo (anche con il nostro ufficio mobile!) per verificare la legalità dell’immobile, tutelare i tuoi capitali e guidarti passo dopo passo fino alla firma dell’atto di rogito senza brutte sorprese, per un sereno trasferimento o investimento.
per saperne di più e per avere una consulenza strategica, personalizzata e gratuita sul tuo trasferimento.
