Comprare casa dalla banca in Spagna è al momento la situazione migliore per ottenere ancora un risparmio di costo sull’acquisto, nonostante il rincaro cui abbiamo assistito negli ultimi tempi soprattutto nella zona costiera mediterranea.
Ma quali sono i pro e i contro di comprare immobili pignorati dalle banche e immessi sul mercato qui in Spagna?
I VANTAGGI:
- PREZZO PIU’ BASSO: sicuramente più basso (anche non di pocoin alcuni casi) rispetto al valore reale di mercato, in quanto derivano da pignoramenti immobiliare e le banche non necessitano incassare tutto il prezzo/valore, bensì almeno la parte a copertura della quota di mutuo residua
- CONDIZIONI FINANZIARIE MIGLIORI SULL’ACQUISTO: l’esigenza per le banche è quella di vendere, perché il mestiere della banca è fornire servizi finanziari per far girare il denaro e guadagnare su questo, non certamente avere immobili in portafoglio fermi che non rendono nulla; pertanto possono concedere condizioni di mutuo per gli acquirenti decisamente vantaggiose pur di liberarsene in fretta, generando così buone opportunità per gli acquirenti
- ELIMINAZIONE ONERI ACCESSORI: essendo immobili di proprietà bancaria non vi sono costi di perizie di stima del valore (in quanto si suppone che sia ancora vigente quella effettuata dalla banca per l’esecuzione immobiliare, che vale sei mesi) ne commissioni da pagare alle agenzie, in quanto non procedono da normali portali immobiliari bensì da canali specifici bancari, cioè vengono gestiti (quasi sempre) in maniera diretta senza intermediari;
GLI SVANTAGGI:
- NON SEMPRE IL PREZZO E’ UN AFFARE: il più delle volte gli immobili vengono venduti al prezzo di mercato, salvo quando la banca lanci delle offerte occasionalmente sul mercato per ridurre lo stock in carico. Ma anche in tale occasione il ribasso viene applicato sul prezzo originale (prima del pignoramento), non su quello di mercato, quindi può non essere tanto conveniente come sbandierato dalla banca.
- SCARSE INFORMAZIONI: non si conosce mai a priori il reale stato degli immobili di provenienza bancaria, sconosciuto il proprietario come lo stato delle installazioni interne, spesso non è nemmeno facile visitarli perché gli impiegati di banca non sono agenti immobiliari dediti a organizzare le visite; bisogna armarsi di pazienza e fare le dovute investigazioni con vicini, comunità di proprietari ed enti pubblici;
- RISTRUTTURAZIONI QUASI SEMPRE NECESSARIE: con ogni probabilità gli immobili richiedono opere di ristrutturazione, sia per mancanza di corretta manutenzione da parte del vecchio proprietario che non poteva pagare le rate del mutuo, sia perché magari risultano abbandonati da tempo e magari anche in parte vandalizzati dallo stesso proprietario nella fase di svuotamento dagli arredi interni oppure da occupanti abusivi
- SCARSA DISPONIBILITA’: ovviamente non si può sempre trovare l’immobile perfetto per le proprie esigenze, l’offerta è molto più bassa rispetto al normale mercato immobiliare e quindi bisogna accontentarsi e/o muoversi con estrema rapidità e decisione per bloccarlo se piace, perché le vere occasioni volano
- GRANDE CONCORRENZA: bisogna mantenersi sempre vigili e operare con rapidità, perché la concorrenza è molto agguerrita soprattutto quando più l’occasione è ghiotta. Gli impiegati della stessa banca lo comprano per se stessi come investimento o lo propongono ad amici e familiari, gli investitori professionisti sono sempre pronti a sferrare il colpo e godono spesso di soffiate da parte della banca, quindi bisogna stare sul pezzo, non essere titubanti e possibilmente vivere già nel territorio dove si cerca l’immobile o affidarsi ad un referente che viva in loco, per anticipare la concorrenza.
- POSSIBILI TRAPPOLE NASCOSTE: per legge le banche non possono mentire…ma bisogna accertarsi che ci dicano tutto. Domandare per ogni cosa, quindi debiti con la stessa banca, con altre banche, con il condominio e con l’Agenzia delle Entrate (spesso esistenti!), con il comune…fino allo stao in cui si trova l’immobile soprattutto se gli anteriori occupanti ancora vivono li nonostante l’esecuzione immobiliare. Sono tutte informazioni che si dovrebbero ottenere per qualsiasi immobile, ma normalmente il venditore che abita un immobile non pignorato ha tutto l’interesse ad agevolare tali informazioni per vendere, in questo caso invece non ci sono interlocutori attendibili, la banca non ha personale dedicato e nemmeno `vi sono agenti immobiliari.
In quali casi conviene pertanto comprare casa dalla banca in Spagna?
- Se si dispone di poco denaro liquido, in quanto si può ottenere un prestito che arriva fino a coprire il 100% da parte dello stesso istituto di credito
- Se il prezzo offerto dalla banca è veramente una grande occasione, quindi si ha la certezza di fare un affare al netto delle possibili complicazioni, tra cui spiccano sempre le possibili pendenze per imposte impagate o debiti verso il condominio
Come sapere se il prezzo è realmente un affare?
- Confrontare il prezzo dell’immobile con quello di altri immobili simili, quindi con case in vendita (o meglio già vendute) nella stessa zona e con caratteristiche simili
- Visitare l’immobile e verificare con mano (magari con l’aiuto di un esperto) il reale stato dell’immobile, tra cui suggeriamo il controllo del funzionamento degli impianti, l’apertura di tutte le porte e di tutti gli armadi, la verifica dello stato dei serramenti
- Consultare l’evoluzione del prezzo dal portale immobiliario della banca. Molte volte si può risalire al primo prezzo con cui la banca ha lanciato l’immobile sul mercato e le successive modifiche (al rialzo o al ribasso), in modo da capire se l’istituto veramente se ne vuole disfare il prima possibile, e quindi si può negoziare con più forza.
Comprare casa dalla banca in Spagna significa muoversi in acque sconosciute, però è proprio li che potrebbe trovarsi l’isola del tesoro.