Quali sono i requisiti per ottenere un mutuo per comprare casa in Spagna?

La domanda è molto pertinente in questo momento, vista la voglia di molte famiglie di vivere in Spagna.

Se è vero che trovare lavoro in Spagna non è facile, la nota lieta viene dal mercato immobiliare: il recente taglio degli interessi sul denaro ha rivitalizzato il mercato immobiliare stimolando la domanda ed incentivando così di nuovo le banche a concedere mutui e finanziamenti finalizzati all’acquisto di immobili.

Il primo passo da compiere per trasferirsi in Spagna infatti è da sempre la ricerca dell’alloggio, e se gli immobili in affitto ad uso residenziale sono sempre meno, abbondano al contrario le case in vendita vista la grande disponibilità di immobili costruiti in questo territorio nel corso degli anni.

Noi ormai da tempo consigliamo di acquistare un immobile invece che di affittarlo, e probabilmente il momento è propizio anche per chi necessita di un aiuto da parte delle banche, non solo quelle italiane ma anche quelle spagnole.

La solvibilità è il requisito chiave che le banche prendono in considerazione per approvare o meno una richiesta di mutuo.

Non è però l’unico requisito che determina la concessione del mutuo, cosiddetto “visto bueno” da parte del “departamento de riesgo” di una entità bancaria.

Nel nostro operato quotidiano di assistenza a clienti, essendo agenti esterni di Banco Sabadell, siamo soliti interloquire con i funzionari di banca per mantenerci aggiornati sui requisiti richiesti.

I fattori che influenzano la decisione sulla concessione di un mutuo in Spagna sono i seguenti:

1) SOLVIBILITA’ FINANZIARIA: rappresenta la capacità finanziaria di pagare le rate del mutuo. Normalmente le banche valutano le fonti di reddito del cliente ed esigono che la rata del mutuo non superi il 30% dei redditi NETTI del nucleo familiare. Se non vi sono altri debiti in corso, tale percentuale può leggermente incrementarsi.

2) STABILITA’ LAVORATIVA: contratti di lavoro a tempo indeterminato sono quelli che danno maggiori garanzie alle banche spagnole, anche se valutano al contempo lo storico lavorativo e/o il ruolo all’interno dell’azienda del datore di lavoro.

3) GARANZIE DI TERZI: se la banca ha dubbi, può richiedere la firma in atto di un garante terzo (“avalista”) o l’apporto in garanzia di un immobile del richiedente stesso o di uno stretto familiare, oppure di altri beni mobili, azioni o beni di un certo valore.

4) STORIA CREDITIZIA: l’iscrizione in qualsiasi registro di cattivi pagatori può determinare la non concessione del mutuo ipotecario.

Vi sono poi altri requisiti che le entità finanziarie considerano nella fase di delibera.

In primis l’età del richiedente: se supera i 60 anni di età, probabilmente non verrà concesso il mutuo, visto che il piano di ammortamento delle rate non deve terminare temporalmente oltre i 75 anni di età del richiedente stesso.

Lo stato civile è un altro aspetto rilevante. Coppie che richiedono insieme un mutuo dispongono di due stipendi ed hanno più possibilità di ottenere una risposta positiva, in quanto il rischio di mancato pagamento delle rate è inferiore.

Importante sarebbe inoltre disporre di un risparmio personale. Le banche non richiedono di esibire i risparmi al richiedente, ma disporre di un cuscinetto finanziario adeguato è fondamentale. La concessione del prestito infatti non supera normalmente l’80% del valore di perizia dell’immobile. Quindi la differenza va coperta dal richiedente con fondi propri, cui si aggiungono le consuete spese legate ad un acquisto immobiliare. Poter contare su un cuscinetto finanziario è determinante.

Un italiano non residente in questo Paese può richiedere un mutuo ipotecario per comprare casa in Spagna?

A questa frequente domanda che ci porgono nelle nostre sessioni di consulenza, rispondiamo sempre allo stesso modo: certo che si!

I requisiti sono sempre quelli indicati sopra, con una differenza importante: la fonte reddituale sarà italiana o comunque fuori dalla Spagna, pertanto vi sono alcuni parametri che cambiano, soprattutto il fattore rischio per la banca spagnola.

A tal proposito occorrerà quindi apportare alla banca un documento rilasciato dal proprio paese di residenza che attesti la storia creditizia del richiedente (es. modulo CRIF), ma bisognerà anche considerare che il cuscinetto finanziario menzionato sopra dovrà essere più cospicuo, poiché la banca spagnola non concederà l’80% del valore peritato dell’immobile, bensí normalmente una percentuale che varia tra il 50% e il 70%.

Vi sono poi altri fattori che l’istituto valuterà in sede di delibera, come la destinazione dell’immobile acquistato, se prima casa per un richiedente futuro residente in Spagna, oppure seconda casa ad uso investimento/vacanze.

In ogni caso sarà opportuno dotarsi, in fase di richiesta, di tutta la documentazione reddituale disponibile e, possibilmente (ma non è la regola) farne una traduzione in lingua spagnola perché il “departamento de riesgo” deve poter individuare correttamente le voci di reddito netto del richiedente senza incappare in errori che poi potrebbero comportare errori di valutazione.

Nella nostra esperienza in qualità agenti esterni di Banco Sabadell abbiamo assistito diversi clienti stranieri (quindi anche italiani) che hanno presentato richiesta di concessione di mutuo, potendo disporre di un canale privilegiato per relazionarci con l’istituto di credito.

Essendo chi scrive un Dottore Commercialista anche in Spagna, non è stato necessario richiedere la traduzione in lingua spagnola, ciò che invece è sempre imprescindibile per aprire un fascicolo di richiesta di mutuo ipotecario è la “nota simple” dell’immobile che si vuole acquistare.

La banca deve poter valutare la richiesta in funzione delle caratteristiche dell’immobile che si vuole acquistare, pertanto forniamo di seguito un piccolo consiglio a tutti coloro che vogliono anche solamente sapere se dispongono dei requisiti per ottenere un mutuo sull’acquisto.

E’ sufficiente individuare una qualsiasi casa sul mercato con il prezzo che si è disposti a pagare e richiedere all’agenzia immobiliare una “nota simple” (che peraltro si può scaricare anche in autonomia) della stessa, che sarà poi presentata alla banca per aprire l'”expediente” di mutuo ipotecario.

A quel punto la banca avrà un immobile concreto su cui fare le sue valutazioni (unitamente ai documenti personali e reddituali del richiedente), anche se poi non sarà l’immobile veramente acquistato, purché il prezzo di quello scelto non si discosti di molto.

Ciò agilizza la pratica con la banca che comunque ha sempre i suoi tempi, non sono pratiche di per sé rapide quindi è bene muoversi con un certo anticipo, sapendo che il “visto bueno” rilasciato dalla banca, quindi la risposta positiva di concessione di mutuo ipotecario, avrà una validità di alcuni mesi, nei quali il cliente potrà comodamente scegliere l’immobile più adeguato alle sue esigenze.

In tal modo potrà presentarsi alle agenzie come un compratore “immediato”, cioè forte di avere già ottenuto una concessione di mutuo dalla banca e quindi pronto a firmare rapidamente la scrittura. In tal modo potrà vincere la concorrenza di potenziali acquirenti che potrebbero firmare solamente un contratto di acquisto subordinato alla concessione del mutuo da parte della banca.