Traspaso de negocios: di cosa si tratta?

Quante volte avete provato ad affittare in Costa del Sol un locale commerciale sfitto e con la saracinesca abbassata – per l’apertura della vostra nuova attività – e vi hanno chiesto di pagare un “traspaso”, oppure direttamente avete letto il cartello posto sulla vetrina di un locale ancora in attività che riporta le parole “se traspasa”?

Il famoso “traspaso de negocios” altro non è, in base all’art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, che la cessione del contratto di “arrendamiento”, quindi giuridicamente sarebbe la cessione del contratto di affitto dei locali commerciali. Nella pratica però nel contratto di cessione viene menzionata l’attività che viene effettuata nei locali “ceduti”, e di seguito vengono precisate le licenze municipali annesse, gli impianti e attrezzature presenti all’interno, gli arredi e in generale tutto ciò che consente la prosecuzione della medesima attività già svolta nei locali che si stanno per prendere in locazione. Ciò comporta che il contratto che si va a firmare rappresenta nella realtà un vero e proprio contratto di cessione d’azienda, ben più complesso rispetto alla semplice cessione di un contratto di affitto immobiliare. Infatti in questa ipotesi è necessario valutare l’azienda intera, e quindi i beni materiali ma anche l’avviamento commerciale, cioè la capacità di produrre redditi nel futuro, altrimenti detta “fondo de comercio”, la cui valutazione è spesso parecchio complicata e necessiterebbe l’intervento di professionisti specializzati.

Ma la legge dispone anche una previsione spesso disattesa, in quanto la cessione del contratto di affitto può avvenire anche senza il consenso del proprietario dei locali; nella pratica però l’inquilino rinuncia a questo diritto quando firma il contratto, accettando una clausola che non permette la cessione senza il previo consenso del proprietario immobiliare.

Il medesimo articolo inoltre prevede che il proprietario possa richiedere un aumento del canone di locazione al nuovo inquilino, senza obbligo di prevederlo espressamente nel contratto, e questo è un altro elemento che va tenuto in debita considerazione quando si vuole “acquistare” un’attività commerciale.

Se state pensando di rilevare un’attività commerciale in Costa del Sol a mezzo di “traspaso” è bene chiedere e analizzare tutte le informazioni disponibili sul locale e sull’attività in esso esercitata, contratto di locazione, anni di esercizio in quella sede, inventario dei beni materiali presenti, fatturato e costi degli ultimi anni per misurare la redditività, dichiarazioni dei redditi presentate in Hacienda, immagine e posizionamento commerciale e quanto altro possa essere utile per stimare il valore corrente di ciò che state per acquistare e quindi la congruità del prezzo richiesto.

Un cenno particolare va fatto in merito a permessi e licenze: come già specificato in un precedente articolo , le licenze non riguardano l’immobile che si sta per affittare ma bensì sono legate al titolare dell’esercizio commerciale, pertanto è d’obbligo rivolgersi agli uffici comunali per richiedere il trapasso delle licenze in essere che vanno rinnovate a nome del nuovo titolare dell’impresa.

Come spesso accade quindi i fatti in molte occasioni disattendono le norme giuridiche, allorché si instaurano trattative tra due parti con posizioni e peso specifico differenti in fase di negoziazione, che spesso impongono di accettare clausole o consuetudini sgradite come quella di riconoscere al proprietario una percentuale sul “traspaso” quand’anche non ne abbia alcun diritto, oppure di accettare passivamente nel contratto la clausola che proibisce la cessione dello stesso. Il consiglio è quello di rivolgersi a professionisti o imprese competenti, non solo per la revisione o stesura dei contratti, ma anche per una corretta pianificazione fiscale preventiva delle operazioni da effettuare, perché le imposte giocano un ruolo fondamentale e strategico. Conoscere ad esempio ai fini Iva il diverso trattamento che intercorre tra il “traspaso” e la semplice cessione di alcuni o tutti i beni materiali presenti nel locale, può comportare un diverso impegno finanziario in fase iniziale; oppure aprire un posizione individuale o societaria prima di effettuare un “traspaso” in fase di acquisto può significare una diversa tassazione sui guadagni non solo durante l’esercizio dell’attività, ma anche qualora decideste di “traspasare” a vostra volta l’attività ad un altro soggetto, una volta deciso cessare l’esercizio commerciale.

In ultimo ci sarebbe una via che consentirebbe all’aspirante nuovo imprenditore di bypassare le problematiche con il proprietario dei locali e al contempo non preoccuparsi di modificare le licenze in essere: qualora infatti l’inquilino che cede il contratto (a cui quindi si dovrebbe pagare il “traspaso”) fosse costituito in forma societaria, ben si potrebbe proporgli l’acquisto dell’intera società firmataria del contratto di affitto e intestataria delle licenze. Tale ipotesi però non è quasi mai praticabile, visti i rischi di accollarsi posizioni debitorie importanti e i costi per l’effettuazione di una vera e propria “due diligence” societaria,  necessaria per accertarsi che non vi siano gravàmi di nessun genere.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.