I contratti di affitto ad uso abitativo spesso non vengono registrati e molti sono irregolari!

affittare in Costa del sol
I contratti di affitto ad uso abitativo in Costa del Sol

I contratti di affitto ad uso abitativo in Andalusia, ed in particolare a Malaga, nella maggior parte dei casi non vengono registrati presso la locale Hacienda Tributaria. I dati parlano chiaro: più della metà delle abitazioni affittate non vengono dichiarate, soprattutto in provincia di Malaga, la provincia con maggior movimento immobiliare di tutta la regione. Ciò chiaramente riguarda principalmente immobili locati per breve durata in periodi estivi, le classiche seconde case messe a reddito durante la stagione vacanziera, ma il fenomeno si estende in moltissimi casi anche alle abitazioni locate per “larga temporada”, quindi ad uso residenziale, soprattutto quando ad occupare gli immobili sono gli stranieri. Tale comportamento non soltanto crea danno alle casse pubbliche con la frode fiscale che genera, ma oltremodo viene affiancato da una antipatica e scorretta abitudine da parte dei proprietari, consistente nel far stipulare contratti di affitto di durata pari ad 8, 10 o 11 mesi, anche se l’abitazione costituisce la residenza abituale degli inquilini, in modo da tutelarsi nei confronti di questi ultimi applicandosi a tali contratti le norme del “contrato de temporada” (stagionale) più favorevole per il proprietario rispetto a quello de “arrendamiento” (residenza abituale), con buona pace delle agenzie immobiliari che conosco la tematica e sono del tutto compiacenti con i proprietari, nella maggior parte dei casi. Ebbene questo “mito” degli undici mesi va sfatato, perché non è possibile cambiare la normativa applicabile ad un contratto di affitto, camuffando un affitto residenziale a lunga durata in un contratto di locazione ad uso stagionale, per non soggiacere alla normativa del contratto ad uso residenziale.

La “Ley de Arrendamientos Urbanos”  prevede l’esistenza di due regimi differenti per i contratti:

  1. “arrendamientos de vivienda”, cui corrisponde una serie di norme di applicazione obbligatoria
  2. “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, fattispecie per la quale non esistono norme obbligatorie e le parti possono accordarsi come meglio credono.

Una delle principali differenze tra i due regimi riguarda la durata: nell’ “arrendamiento de vivienda”, se la durata fissata è inferiore ai tre anni, il contratto viene prorogato obbligatoriamente per il proprietario per periodi annuali fino al compimento di un periodo minimo di tre anni; nell’ “arrendamiento de temporada” (il caso 2 di cui sopra) la durata la fissano liberamente le parti.

Nella pratica abituale è molto usuale vedere contratti realmente ad uso residenziale essere redatti come autentici contratti stagionali, fissando la durata inferiore all’anno per creare l’apparenza di un contratto “de temporada”. In questo modo, modificando la durata del contratto di affitto (fissandola inferiore all’anno) il proprietario crede di evitare le norme obbligatorie che regolano gli affitti ad uso residenziale (proroga forzosa, riparto delle responsabilità ecc…).

Ma qui “casca l’asino”: i giudici ed i tribunali hanno più volte ribadito in numerose occasioni che si tratta di una frode legislativa e che cambiare la durata del contratto non significa modificare la destinazione dello stesso, che corrisponde alla necessità di garantire una residenza abituale e continuativa all’inquilino; pertanto le norme relative all’ “arrendamiento de viviendas”  risultano pienamente applicabili !!

Nonostante tale posizione ormai consolidata della giurisprudenza, a seguito di numerose sentenze, si continua a far stipulare ad ignari inquilini contratti di affitto ad uso residenziale con durata di 11 mesi, con la falsa speranza di evitare la proroga legale obbligatoria dell’affitto. Vorrei sottolineare però che questa abitudine appare oltremodo insopportabile quando viene usata come forma di “ricatto” da parte delle agenzie immobiliari o dei proprietari: in zone ad altissima vocazione turistica come la Costa del Sol, dove in alcuni periodi dell’anno è arduo trovare una casa in affitto ad uso abitativo (proprio perché vengono messe a reddito per brevi periodi stagionali molto più redditizi, si veda articolo precedente), pur di dare un tetto ai propri figli il capofamiglia è “costretto” a firmare un contratto irregolare, in quanto sa che sicuramente dietro di lui c’è la fila per accaparrarsi l’immobile, a maggior ragione se lo straniero di turno mette sul tavolo del denaro contante in quantità pari anche a coprire in anticipo l’intera durata contrattuale sottoscritta.

Verrebbe da chiedersi: ma allora non esiste un contratto di affitto stagionale (“de temporada”) valido ?

Certo che esiste, ed è perfettamente valido, salvo che la qualifica di affitto stagionale non deriva dalla durata concordata, bensì dalla finalità dell’occupazione dell’immobile, estranea all’occupazione come residenza abituale dell’inquilino, essendo occasionale e sporadica.

Pertanto, considerato che la durata dell’affitto non va ad alterare la qualifica del contratto come affitto residenziale o affitto stagionale, è possibile imbattersi in contratti di affitto residenziale di due mesi (che si prorogano nei termini stabiliti dalla legge) e contratti di affitto stagionale di durata pari a due anni. L’importante non è la durata, ma la finalità con la quale le due parti stipulano l’accordo.

Con ciò non si può “vestire” un affitto ad uso residenziale con una scrittura di affitto stagionale unicamente con la finalità di eludere le conseguenze giuridiche di un regime concreto.

A tal proposito invitiamo tutti i nostri connazionali a tenere gli occhi aperti su questa problematica, rivolgendosi ad un legale o facendo affidamento preventivamente ai nostri servizi.

Malaga Hoy – 20/04/2016

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