QUALI SONO LE CLAUSOLE ILLEGALI NEI CONTRATTI DI AFFITTO RESIDENZIALE ? A questa domanda proviamo a rispondere in maniera chiara sperando che i nostri lettori possano arrivare preparati al momento di firmare il contratto di affitto di una abitazione qui in Costa del Sol. Il tema ci è particolarmente caro, scrivemmo infatti uno dei nostri primissimi articoli in materia, ma ci siamo resi conto che la situazione non è cambiata rispetto ad allora anzi forse è peggiorata, sempre e comunque a discapito degli inquilini. Ciò perché troppo spesso le agenzie immobiliari qui sono asservite ai proprietari, soprattutto quelle che operano da anni sul territorio ed hanno ormai rapporti consolidati con i dueñi, facendo quasi esclusivamente i loro interessi salvo farsi pagare una lauta commissione dagli affittuari (dato che in quest’ultimo anno oramai non abbiamo trovato nessun proprietario disposto ad accollarsi la metà della commissione come accadeva prima, ed è una vergogna). Passiamo dunque in rassegna le clausole cosiddette capestro, quindi quelle che vanno in palese contrasto con la legge e pertanto sono da considerarsi totalmente nulle, prive di efficacia. Pertanto, quand’anche il proprietario insista per inserirle, sappiate che il fatto di averle firmate non impone che debbano essere rispettate, qualsiasi giudice che operi coscientemente potrà dichiararle nulle. L’art. 6 della legge di “arrendamiento Urbano” del diritto spagnolo prevede che non possano essere modificate in modo pregiudizievole nei confronti dell’inquilino le norme di legge imperative in materia di affitto residenziale. Ciò consente di dichiarare nulle le seguenti pattuizioni:
DURATA DELLA LOCAZIONE:
- “l’inquilino è obbligato a rispettare l’anno di durata stabilito nel contratto, pena la perdita del deposito cauzionale.”
- “l’inquilino dovrà rispettare almeno un anno di affitto, se decide di rescindere prima della scadenza tale contratto deve pagare i mesi restanti.”
La legge permette di rescindere il contratto di locazione una volta trascorsi i primi sei mesi dello stesso, con una penalizzazione pari ad una mensilità di affitto per ogni anno di durata residuale del contratto non rispettata, o pari alla parte proporzionale per periodi inferiori all’anno. Le penalizzazioni sopra indicate non sono pertanto consentite dalla legge.
- “si stabilisce una durata di 11 mesi, trascorsi i quali il contratto di affitto si estingue senza diritto di proroga”
Nel contratto di affitto l’inquilino ha diritto irrinunciabile a prorogare lo stesso fino a che non raggiunga i tre anni di durata. Stabilire una durata di 11 mesi non converte un contratto di affitto ad uso residenziale in un contratto ad uso turistico; abbiamo sul punto già avuto modo di spiegare come non sia la durata a determinare la tipologia del contratto, bensì l’uso effettivo che si fa di tale alloggio, quindi residenziale o turistico.
- “si stabilisce che la durata contrattuale dia di 1 anno, salvo che al termine dello stesso il proprietario o l’inquilino decidano di prorogarlo.”
Solamente l’inquilino ha facoltà di ritenere concluso l’affitto o di prorogarlo allo scadere del primo anno di durata contrattuale.
PAGAMENTO DEL CANONE:
- “Si stabilisce che il pagamento del canone di locazione si effettui per annualità anticipate.”
La legge proibisce ai proprietari di esigere il pagamento di più di un mese in anticipo, ciò significa che se l’inquilino paga la prima annualità in anticipo non può esigere la sua restituzione, però può rifiutarsi di pagare nuovamente una annualità anticipata. Questa clausola la conosce bene chi si trasferisce in Costa del Sol per la prima volta senza disporre di una busta paga spagnola, uno storico creditizio o un “avalista” locale. Infatti sarà anche vietata ma purtroppo (troppo) spesso il pagamento in anticipo di almeno 6 mesi di affitto fa la differenza tra ottenere la casa in affitto e non ottenerla, soprattutto in questo ultimo periodo in cui l’offerta di case per “larga temporada” è decisamente crollata mentre gli arrivi sono sempre più in aumento, pertanto la concorrenza di chi viene qui con parecchio denaro contante in tasca è sempre più agguerrita.
- “L’inquilino si farà carico del pagamento dell’ IBI, delle spese condominiali e degli eventuali debiti rimasti impagati dal precedente inquilino nei confronti della Comunidad .”
Questa clausola è nulla in merito alle spese condominiali ed ai debiti pregressi, poiché le spese comunitarie sono di spettanza del proprietario e i debiti pregressi non possono essere posti a carico del nuovo inquilino.
DANNI E RIPARAZIONI:
- “Spetta all’inquilino la riparazione di tutti i danni che possano riferirsi all’immobile affittato, ai suoi mobili, oggetti ed elettrodomestici, a qualsiasi classe appartengano questi ultimi .”
L’inquilino dovrà farsi carico solamente dell’ordinaria manutenzione, quindi le piccole riparazioni (quantificabili al massimo in euro 150) necessarie al mantenimento dell’abitazione in stato conforme all’uso convenuto, però per legge sono a suo carico interamente i danni procurati all’immobile ed al suo contenuto (arredi, installazioni, oggetti, elettrodomestici) qualora ne sia stato fatto un uso improprio e inadeguato.
VISITE DEL PADRONE DI CASA:
- “Il proprietario potrà avere accesso all’abitazione affittata per verificare il suo stato di conservazione.”
Questa clausola è in palese contrasto con l’inviolabilità del domicilio riconosciuta nella Costituzione Spagnola. Per evitare problemi si suggerisce all’inquilino di cambiare la serratura, anche per evitare spiacevoli sorprese in caso di inquilini precedenti. Da non confondere con l’obbligo dell’inquilino di far fronte all’ingresso del tecnico mandato dal proprietario qualora debba effettuare una riparazione urgente e straordinaria per il corretto mantenimento dello stabile.
In ultimo giova ricordare una volta di più che, nonostante sia preferibile evitare che vengano inserite tali clausole nei contratti di affitto di immobili ad uso residenziale, qualora non si possano evitare (per evidente disparità di potere contrattuale tra parte locatrice e parte locataria) o per ignoranza, errore o mala fede, le stesse sono NULLE e si intendono come inesistenti e quindi non produttive di effetto alcuno, nonostante siano state firmate dall’inquilino. E con un buon avvocato…
Fonte: “Enalquiler.com”
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